Что будет с рынком жилья в Казахстане — аналитика

На 5 марта 2022 года официальный курс доллара США в РК достигал 499,2 тенге, 9 марта — уже 510 тенге. Для сравнения: средний февральский курс составлял всего 434,4 тенге за доллар. В текущей ситуации возникает множество вопросов, среди которых один из важнейших — чего ждать от рынка жилья, сообщает Total.kz со ссылкой на Energyprom.

С учетом проведения «специальной военной операции» России в Украине и хода действий РФ, включая ядерную угрозу, прописать однозначный сценарий сейчас не возьмется ни один аналитик в мире. Но можно предсказать общие тренды с учетом прошлого схожего кризиса 2014 года, который растянулся на 2015-2016 годы (Крым и последовавшие санкции, ожидаемо затронувшие Казахстан как страну ЕАЭС).

В РК мы видим ситуацию, когда рынок жилья довольно чутко откликается на курс национальной валюты относительно мировых — доллара США и евро. Отклик может быть запоздалым, несколько сглаженным, без резких скачков, но так или иначе стоимость жилья неотрывно следует за стоимостью тенге. На графике корреляция очевидна.

Поэтому на вопрос о том, будут ли расти цены на жилье, ответить можно однозначно: да, будут. На примере 2014 года: доллар США и евро тогда подорожали в тенге на 17,8%, квадратный метр нового жилья — на 15,2%, а квадрат жилья на вторичном рынке — сразу на 19,9%. По итогам же девальвации в 2016 году жилье на первичном рынке прибавило в цене почти 10%, на вторичном — 7,9%.

Несмотря на то что все расчеты в РК проводятся в тенге, у казахстанских застройщиков просто не будет альтернативы, учитывая, что большинство стройматериалов на рынке РК напрямую зависят от импорта, а значит, от импортных цен, то есть цен в валюте.

Достаточно взглянуть на товарную матрицу стройматериалов по РК, чтобы понять: даже там, где у РК все обстоит действительно хорошо с собственным производством — в сегментах огнеупорных цементов и растворов (рынок перекрыт местным производством на 70,1%), изделий из бетона (98,1%), портландцемента (86,8%), строительных растворов (99,8%), красок и лаков (66%) и прочего, — в составе казахстанских товаров велика доля импортных компонентов. Например, в РК практически не производятся необходимые химикаты для строительных растворов и красок, а значит, цена таких продуктов, хотя и произведенных в РК, будет опять же серьезно зависеть от импорта — в основном из стран ЕС (Германии, Англии, Франции и т.д.).

Фактически это значит, что с очередным скачком курса себестоимость строительства в РК вырастет, а с ней автоматически вырастут и цены на жилье. Любое другое развитие событий маловероятно: иначе застройщики просто не смогут даже достроить объекты, а не то что начать новые.

К слову, о стройматериалах: зависимость стройсектора от импорта наглядно проявилась в прошлом, 2021 году. Валютные курсы оставались в целом стабильными: официальный курс доллара США на конец января составлял 422 тенге, на конец декабря — 431,6 тенге, то есть всего плюс 2,3%. Однако стройматериалы подорожали по всему миру, и цены на них в РК отреагировали соответственно, «потянув» за собой цены на жилье.

В текущем году, с учетом очередных кризисных девальвационных явлений и, соответственно, удорожания всех импортозависимых групп товаров, можно ожидать заметного дальнейшего роста цен и в жилищной сфере.

В целом на фоне роста цен и нескольких волн кризисов в РК покупательную способность в секторе поддерживают жилищные госпрограммы — льготные ипотеки, система жилстройсбережений, частичное использование пенсионных накоплений. Сроки действия прежних порогов минимальной достаточности пенсионных накоплений действуют до 1 апреля текущего года, после чего ожидается повышение, отложенное ранее. Пока неизвестно, есть ли шансы, что с учетом сложившейся ситуации повышение вновь отложат, хотя на текущий момент это было бы логично.

К слову, мы уже писали о том, что инвестиции в недвижимость в Казахстане — один из самых беспроигрышных вариантов. Цены на недвижимость, особенно на долгой дистанции, рано или поздно планомерно догоняют дорожащие евро и доллар, и жилье остается надежной инвестицией даже без учета витальной потребности населения в комфортном месте проживания.

В текущей же ситуации спрос на рынке жилья может дополнительно вырасти уже не только за счет местных госпрограмм, но и из-за иммиграции россиян в РК, о которой уже говорят — особенно с учетом закрытого для российских авиакомпаний неба над Евросоюзом и приостановки виз для россиян по большинству направлений.