«Пузырь» надувают, чтобы поднять цены на рынке недвижимости — Шамсутдинов

Исполнительный директор DM Technology Эльдар Шамсутдинов презентовал результаты исследования рынка недвижимости Казахстана, которые приводят к мнению, что не стоит уверенно заявлять о том, что какой-то один фактор целиком и полностью влияет на цены на недвижимость в республике, сообщает Total.kz.

«Вместе с командой пришли к любопытному выводу: официальная статистика не бьется — разница между показателями по жилью «Правительства для граждан» и комитета по статистике может достигать от 10% до 20%. Очевидно одно: на рынке присутствует высокий и постоянно растущий спрос, который государству необходимо обеспечивать всеми возможными способами, иначе последствия могут быть хуже», — отмечает эксперт.

Шамсутдинов подчеркнул, что многим казахстанцам крайне не хватает жилой площади. По стандартам ООН, на одного человека ее должно приходиться не меньше 30 кв. метров.

«В 2020 году по Казахстану этот показатель составлял 22,6 кв. м (75,33% от норматива). В городах — 25 кв. м, в селах — 19,3 кв. м. Достаточным этот показатель оказался только в Нур-Султане — 30,5 кв. м и приближается к нормативу в Алматы — 28,3 кв. м. Хуже всего дела обстоят в Алматинской области — 20,2 кв. м, Туркестанской — 18,7 кв. м и Жамбылской — 17,6 кв. м на человека. Но эти цифры не совсем точны. Многие казахстанцы прописаны в области, но живут в городах. В то же время даже в больших сельских домах не всегда есть личная жилая площадь — комната старших, большой зал, большая гостиная, а молодежь обитает в одной общей комнате, порой даже разными семьями. Вообще, дома в регионах — это не всегда то, что обычно мы привыкли видеть в крупных городах. В ту же статистику попадает и то, что вот-вот развалится, и элитное жилье, где на человека приходится от 100 кв. м и больше», — отмечает автор исследования.

При этом, по данным партии Nur Otan, в 2019 году на 15% владельцев жилья приходилось 29,4% от всех квартир и домов в республике.

«С 2016 года в среднем обеспеченность жильем ежегодно растет на 1,5%. С сохранением этой динамики 30 кв. м на человека мы могли бы получить примерно через 16,6 года. Могли бы — потому что объемы жилищного фонда ежегодно растут в среднем всего на 1,9%, а показатель рождаемости за последние 20 лет вырос почти вдвое. Новое поколение уже начинает создавать свои семьи, что в ближайшее время только усилит дефицит жилья. При этом в настоящее время 70,4% домов в Казахстане старше 20 лет, 60,4% — старше 30, 46,4% — старше 40 лет. То есть половина всего жилфонда страны находится далеко не в лучшем состоянии, и его пора заменять», — делает акцент исследователь.

Отдельно Шамсутдинов остановился на явлении «пузыря» на рынке недвижимости страны.

«Посмотрев на динамику проданного жилья за прошлый год, можно понять, что это не процесс накачки «пузыря». Чаще всего люди покупают частные дома, потому что половина страны — это большие сельские семьи. А в городах самое популярное жилье — это одно-двухкомнатные квартиры, которые покупают молодые семьи. К сожалению, для многих эти небольшие квартиры так и остаются единственным жильем. Поисковые запросы показывают, что люди с каждым годом все чаще вбивают в строку поиска запросы о недвижимости. На первом месте — квартиры в Алматы, на втором — в Нур-Султане, и, неожиданно, в этом году наблюдается рост интереса к квартирам в Костанае. В остальных регионах ищут преимущественно дома», — констатирует эксперт.

Эльдар Шамсутдинов выражает уверенность, что люди, которые на полном серьезе заявляют о какой-либо экспертизе на рынке недвижимости, занимаются профанацией, поскольку данных объективно недостаточно.

«По разным источникам, емкость рынка оценивается от 15 до 47 триллионов тенге. Такой разбег не дает права не только делать какие-либо фундаментальные выводы о «пузыре» на рынке недвижимости, но и строить относительные эконометрические модели (по-простому, эконометрическая модель — уравнение и набор данных). Напомню, что ипотечный кризис в США предсказывали не аналитики международных компаний, а профессионалы, доктора экономических наук, имеющие под рукой колоссальный объем данных, который не сравним с тем, что есть у нас даже сейчас. В 2005 году Бьюрри (Майкл, финансист, основатель хедж-фонда Scion Capital – прим. Total.kz) предсказал падение ипотечного рынка не из-за простого роста цен, а потому, что он обнаружил махинацию инвестиционных компаний в сговоре с рейтинговыми агентствами, которая в какой-то момент должна была схлопнуться. И, наверное, не нужно повторять все базовые предпосылки появления «пузыря». Хватает лишь того, что в нулевых американская система пришла к тому, что рядовые граждане годами бесконтрольно брали кредиты на элитное жилье, которые не смогли обеспечить. Еще раз для экспертов: «пузырь» на рынке США — это не потому что жилье дорожало. А потому что был сговор оценочных и инвестиционных компаний», — напоминает исполнительный директор DM Technology.

Шамсутдинов подчеркнул, что высказывания непрофессионалов о «пузыре» сами по себе негативно влияют на рынок.

«Это называется вербальные интервенции. Представьте себе, если все эти эксперты вместе с представителями госорганов начнут разом говорить, что в июле доллар будет 600. Что произойдет с курсом, Нацфондом и резервами? Ничего хорошего. Это будет яркий пример, когда вербальные интервенции реализуют механизм самосбывающихся пророчеств. Последние 12 месяцев цены на «вторичку» понемногу росли, а на «первичку» осенью даже немного упали. Однако, когда в ноябре 2020-го по соцсетям началась массивная атака «адептов пузыря», цены на жилье немного подросли, а через месяц и «вторичка», и «первичка» синхронно подпрыгнули вверх. Совпадение? Не думаю. Если в Казахстане и присутствует «пузырь», то исключительно информационный. Возможно, его надувают не из глупости, а с целью поднять цены на рынке недвижимости», — резюмирует эксперт.